不動産売買の「相続」に関する豆知識

〜相続した家を売るときに必ず知っておきたい基礎知識〜

親や親族から不動産を相続したあと、売却すべきか、維持すべきかで悩む方は非常に多くいます。
しかし、相続した不動産を売却する際は、通常の売却とは違い 税金・名義・手続き・相続人同士の合意形成 など、特有の注意点がいくつもあります。

今回は、不動産のプロ目線で「相続不動産を売るときの豆知識」を分かりやすくまとめました。

■ 相続した不動産でまず確認すべきこと

不動産を相続したら、売る・貸す・使う以前に、まず以下の３つを優先してチェックする必要があります。

① 相続登記（名義変更）が済んでいるか？

2024年4月から相続登記は義務化されました。
不動産の名義が被相続人（亡くなった方）のままでは売却もできず、
最悪の場合 “放置したまま” と判断され 過料（罰金） の対象になります。

② 相続人が誰なのか明確になっているか？

相続人が複数いる場合、

• 売却するか

• 誰かが相続して住むのか

• 賃貸にするのか
  など、方向性を決めるための 遺産分割協議 が必要です。

全員の合意がないと売却手続きは進みません。

③ 不動産の状態（老朽化・残置物・境界）がどうなっているか？

相続物件は、

• 築年数が古い

• 空き家期間が長い

• 荷物が大量に残っている

• 境界が不明確
  このようなケースが多く、売却準備に時間がかかることがあります。

特に測量が必要な場合は、完了まで１〜２か月以上かかるため、早めに専門家へ相談するのが安心です。

■ 相続不動産を売るときに使える主な税制優遇

3000万円控除は省くとして、相続不動産の売却では 他にも重要な税制度 があります。
これを知らないと、税金が数百万円変わる場合もあります。

✦ 相続税の取得費加算

相続税を支払った人が対象で、
不動産の「取得費（買った時の価値）」に相続税の一部を加算できる制度です。

取得費が増える → 売却益が減る → 結果的に譲渡税が下がる
という流れです。

例）
取得費 1,000万円
加算額 500万円
→ 計 1,500万円として売却益を計算できる

相続した不動産を売るほぼ全ての方が検討すべき制度 です。

✦ 譲渡税が「長期」か「短期」かで税率が変わる

相続不動産の場合、

• 被相続人が所有していた期間
  も合算して 所有期間 を計算します。

所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」となり、
通常より低い税率（20.315%）で計算されます。

つまり、相続したばかりでも所有期間が長ければ、すぐ売っても税率が低くなるメリットがあります。

■ 相続した家を売る一般的な流れ

相続不動産の売却には、通常の売却に加えて相続ならではのステップがあります。

① 相続人の確定と遺産分割協議

誰が相続人かを確定し、全員で不動産の扱いを話し合います。
共有にするのか、売却して現金で分けるのかを決めます。

② 相続登記（名義変更）

話し合いの結果に基づき、名義を相続人へ変更します。
名義が変更されていないと売却できません。

③ 不動産の調査（測量・建物の状態確認）

境界が曖昧な土地や古い建物では、売主側で測量や解体の判断が必要です。

④ 不動産会社へ査定依頼

築年数・立地・市場動向・残置物の有無などを見て査定します。

⑤ 売却活動と契約

相続人が複数の場合は、契約書に全員の署名・押印が必要です。

⑥ 売却後の確定申告

相続不動産の譲渡税の計算を行い、先ほどの「取得費加算」などの制度を適用します。

■ 相続不動産でよくあるトラブルと対策

相続不動産の売却は、現場で実際に次のようなトラブルが起こりやすいです。

トラブル① 相続人同士が揉めて売却が進まない

共有名義の場合、売却には全員の合意が必要です。
意見が割れる前に、初期段階で全員と情報共有することが大切です。

トラブル② 名義が何世代も前で複雑

祖父名義のまま、曾祖父名義のまま…というケースは珍しくありません。
この場合、相続手続きだけで数ヶ月以上かかることもあります。

トラブル③ 荷物の片付けが終わらず売却できない

残置物の処分費用が高額になりがちです。
業者手配、高額になりそうな場合は「現況渡し」を検討するなど、売り方で負担を減らせます。

トラブル④ 測量が必要で売却が遅れる

古い土地では境界が不明確なままのことが多いです。
売主が負担することもあるため、予算とスケジュールを前もって確認しておく必要があります。

■ 相続不動産は「放置」が一番リスク

相続した家や土地をそのまま放置してしまうと、次のような問題が起こりやすいです。

• 建物の老朽化で資産価値が大きく下がる

• 固定資産税だけ払い続ける

• 草木が伸びて近隣トラブルになる

• 空き家対策として行政から指導される可能性

• 相続人が亡くなり、次の世代に移ると手続きが倍以上に複雑化

「使わない・住まない・管理できない」場合は、早めに売却を検討した方が負担が少なくなります。

■ まとめ：相続した不動産は専門家への早めの相談が正解

相続した不動産の売却は、

• 税金

• 相続登記

• 測量

• 建物の状態

• 相続人同士の意思統一

など、通常の売却よりも関係者や確認事項が多いのが特徴です。

特に税金面では、
取得費加算の有無だけで数百万単位の税金差が出る
こともあります。

「相続したまま放置している家がある」
「荷物の片付けからどう進めたらいいか分からない」
そんな段階からでも、専門家へ相談するとスムーズに進みます。